二手房成交反超新房，买房逻辑变了？存量时代交易规则将改写，市场需求从“有房住”转向“品质居住”今年上半年，全国二手房网签面积同比上涨10.2%，二手房成交面积占住宅总交易规模比重突破50.4%。对比2025年全年46%的占比，连续攀升的数据形成明确行业拐点，标志着国内楼市全面步入存量时代。全国已有北京、上海、广东、江苏等18个省份二手住宅交易量反超新房。在中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”的要求下，多个城市通过多种方式盘活存量房源，推动既有住房资源的优化配置，激活存量住房价值。在此背景下，普通人的住房选择也发生了变化，越来越多人购房时开始将二手房纳入考虑范围。记者孙佳琪魏银科六年内两次买房他的选房逻辑变了2020年，从事地产行业的济南市民李先生出于刚需决定买房。当时他的选购标准锚定区域位置、学区配套与房企综合实力，再加上当时新产品的户型设计等综合因素，他决定入手东部某新楼盘期房。“不管是从投资还是自住方面考虑，新楼盘项目还有价格上涨空间，算是当时的最优选择。”李先生回忆道。2022年，他在市场上行窗口的高位售出了这套房产。本想着用卖房的钱置换房源，没想到随之而来的是房地产市场价格的下行，此后李先生一直处于观望状态。4年后的2026年，李先生决定再次买房，这时他的置业选择发生了根本性转变，最终购入一套交付未超2年的次新房。小区实景全部落地，户型设计、社区圈层等细节一目了然，经过多方权衡，李先生觉得，这是当下最适配他的选择。“和2020年买房时相比，这次预算减了不少，不愿再上过高杠杆，而市中心高端改善新楼盘超出了预算，相比之下，这次买的次新房因开发时间稍早，从位置、配套到项目品质，对我来说都最合适。”李先生直言。从追逐全新商品房到理性选择次新房，从单一看重品牌溢价到深度研判细节，李先生两次购房的选择变迁，直观映照出房地产行业从增量扩张迈入存量消化新阶段的转折。新房量价同步下行处于去库存调整期为什么二手房成交量逐渐超过新房？业内人士表示，这一问题可从新房存量、区域位置，以及人们购房观念等诸多因素中找到答案。此外，房地产近年来投资属性不断削弱，逐渐回归住宅属性。深耕济南市场的房产中介王先生，直观感受到购房群体清晰的分层特征。外地来济就业的年轻刚需，大多选择东部、西部城市副中心总价百万级刚需新房或次新房；老城区存量房买家集中于两类人群：需要主城学区的适龄子女家庭，以及工作、经营固定在老城的从业者。王先生坦言，当代年轻人早已摒弃“结婚必须买房”的固有认知，不少95后、00后认为租房综合成本更低；刚需、刚改群体观望情绪浓厚，房源价格达不到心理预期便暂缓置业，不会再出现恐慌性购房。对于新房与二手房的取舍，购房者跳出简单标签评判，形成多维度对比体系。李先生对此深有体会：新房手续透明、产品设计更新潮，但核心地段优质新盘定价偏高，超出普通改善群体承受能力；次新房优势在于实景落地、配套成熟、户型细节优异。“选房不能单纯区分新房、二手房，要从城市板块、片区配套、楼盘品质、个人预算等多维度横向对比。”李先生表示，若未来推出适配预算的智能化迭代新品，仍会纳入选购范围。房地产数据统计机构克而瑞(CRIC)发布的济南市区近三年新房交易数据显示，当前济南楼市正经历显著的供需结构重塑。虽然2026年数据统计周期仅涵盖前7个月，但年化折算后，其供应面积相较2025年的329万平方米及2024年的389万平方米出现缩水，房企推盘积极性明显降温。然而，价格端下行态势显著，2026年成交均价降至16838元/平方米，较2024年下调约6.4%。反观成交端则展现出较强韧性，与2025年全年水平基本持平，表明市场刚需支撑仍在。这一系列数据表明，济南新房市场正通过“以价换量”的策略主动加速去化，整体步入深度去库存的调整周期。楼市交易规则将改写高品质住宅会获得更高估值业内专家解读，存量时代意味着楼市交易规则将改写：过去以新房开发、土地出让拉动经济的增量模式落幕，新房、二手房并行流通成为长期常态。参照海外成熟城市发展规律，进入存量阶段后，房屋交易总量不会大幅萎缩，但市场内部结构将持续重构，二手房流通对楼市量价的影响力持续提升。山东财经大学中国经济研究院杨志恒教授则进一步从城镇化阶段、人口结构、土地供给维度，深度剖析存量时代到来的必然逻辑：三十年高速城镇化积累海量存量住宅，但国内人口拐点已显现，多地商品住宅用地供应进入存量去化周期，市场需求从“人人有房住”转向分层化品质居住。“当下经济发展重心已经从‘投资于物’转向‘投资于人’,房地产作为家庭资产的重要部分，其投资逻辑正发生变化，服务于居住体验和生活质量的配套设施将成为房地产投资核心。”杨志恒预判，未来房产或将转变为折旧型消耗品，持有过程中持续产生物业、维修保养等成本，逻辑与私家车高度相似。市场需求分化特征也愈发突出：二孩、三孩家庭催生大面积改善户型需求，单身青年偏好单人小户型；行业逐步完善住宅性能评定分级体系，老旧砖混住房的市场认可度走低，而质量过硬、绿色节能、智能配套齐全的高品质住宅会获得更高估值，更受市场青睐。未来以消化存量为主行业迎来多元转型从长周期来看，未来5至8年，市场核心任务是消化现有庞大存量房源，不适宜大规模新增住宅开发。杨志恒教授对比东京、首尔等国际大都市发现，即便持续涌入年轻人口，新增住宅供给也始终保持克制。后续，随着住房70年使用年限陆续到期，结合城市功能板块不断优化，部分住宅或将变更用地性质，转为城市公园、公共绿地等，这是一个很好的规划指引。”杨志恒说。同时，房地产在国民经济中的支柱地位逐步弱化，经济增长重心转向教育、康养、科创、消费领域，但住房作为规模最大的大宗消费品，仍具备极强产业带动能力，旧房翻新、家装家电、物业服务、住房租赁、医养结合等将开辟全新增长赛道。杨志恒表示，从增量扩张到存量提质，从金融投资品回归大宗耐用消费品，我国房地产市场将完成历史性转型，告别全面普涨周期，进入品质为王、板块分化、流通优先的全新发展阶段。被定义为“大宗耐用消费品”房产投资属性退潮近期，国务院正式批复的《扩大消费“十五五”规划》(以下简称《规划》)部署的28条重点任务中，有多条举措与住房密切相关，房地产领域再度被重点提及。尤其是对于住房的定位，在《规划》中被纳入大宗耐用消费商品类目，是推动商品消费扩容升级的重要环节。其中明确：通过“换房、改房、管房”激活住房消费潜力，推动房地产从单纯的交易拉动转向存量运营、品质提升的全新模式。专家表示，这一政策表述的转变意味深长。长期以来，住房被赋予过多的金融属性和投资功能，房价的上涨预期，催生了大量投机性需求。而当住房被重新定义为“大宗耐用消费品”时，其属性回归本质——就像汽车、家电一样，住房的核心价值在于居住使用，而非升值套利。“届时商业地产也会同步迎来剧烈分化，曾经流行的‘一铺养三代’投资逻辑正在发生显著分化。”杨志恒教授表示。大型综合商圈、社区便民底商现金流稳定，具备长期持有价值；零散临街商铺经营承压、需求萎缩，普通居民或将逐步退出商业地产投资赛道。市场研究人士分析认为，当前市场投资性购房需求已大幅萎缩，房价长期单边上涨、炒作获利的空间基本消失。衡量房产投资回报的核心指标租售比，当前多数城市住宅租金回报率不足1%，低于国际公认较为合理的区间；配套薄弱、区位缺乏支撑的房源，估值面临调整压力。该人士进一步分析，三十年来楼市长期由需求侧主导，形成量价同涨的独特走势；即便房企开发体量庞大，在整个房地产市场中占比依旧有限。开发商必须贴合真实居住需求打造产品、随行就市定价，脱离居民需求的高溢价楼盘将持续失去市场。家庭资产配置思路同步调整，如今大众持有房产时，优先考量安全性与流动性，不再将不动产作为财富囤积的核心载体。专家提出，提振住房大宗消费的治本之策不在于短期刺激购房政策，而是深化收入分配改革，完善医疗、养老、教育、社会保障，只有消除后顾之忧，居民才敢于释放住房升级消费意愿。对于普通购房者，置业重心重新回归居住本身，依靠房产套利的时代落幕；对于地产行业，存量运营、城市更新是突破增长瓶颈的核心转型出路；对于地方治理，盘活存量住房、优化片区配套、释放改善型住房消费潜力，将是未来十年住房领域的核心工作。正如杨志恒教授所说：“无论从政策研究还是从社会发展的角度来说，房地产都是经济稳定的‘压舱石’,所以要从发展的角度看待房地产行业转型，其促进增长的底层逻辑依然存在。”存量房时代不是终点，而是中国房地产市场走向成熟、走向高质量发展的新起点。一条高速打通出海路浙江云和木玩加速走向全球
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常年打球的张先生告诉《环球时报》记者：“在郑钦文夺冠前的这几年，网球运动在大众层面一直是向上走的态势，加入网球运动行列中的人不断增多。”张先生分析，这也许跟网球是隔网运动有关，因此在疫情期间受到欢迎。
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天津大学与香港理工大学合作共建的“天津大学香
靳东，1976年出生于山东省，毕业于中央戏剧学院，国家一级演员，曾获得“青年五四奖章”先进个人、“全国德艺双馨电视艺术工作者”等荣誉称号。他还是第十四届全国政协委员。
